自宅の評価額を226万円減らした事例

概要

福岡市内在住 被相続人:ご主人  被相続人:奥様と子供2名
財産は自宅・預金・有価証券のみ

今回のポイントは、路線価がついていない私道の奥にある宅地の評価と私道の評価でした。


 図1.png

ご提案と解決

 
 このような私道にしか隣接してない宅地の評価方法は主に2種類あります。
 
1 税務署長に対して「特定路線価」の申請を行うことで、私道に路線価を付けてもらいその金額で評価額を計算する。
2 私道と自宅を含めて、不整形地補正を使い評価する方法(旗竿地評価)

 
「特定路線価」の申請を出して、私道に路線価をつけてもらう評価方法が一般的で簡単ではあるのですが、予想より高く評価されたとしても、設定して出てきた評価額は必ず使用しなくてはなりません。
そのため、特定路線価の申請をする前には、どのくらいの評価が出るか事前に調査をしておく必要があります。
 
特定路線価がどのくらいになるか予想する方法としては、各市町村には固定資産税路線価というものがあります。
それは、固定資産税評価額を算出するためのものですが、相続税を算出する路線価よりも細かく路線価を設定してあり、路線価のない道路でも固定資産税路線価なら設定されていることが多くあります。
今回のケースでも私道にしっかり固定資産税路線価がついていました。
それによって、特定路線価を申請した場合の大方の目安ができました。
 
正面道路の路線価        130,000円(1㎡当たり)
正面道路固定資産税路線価    104,600円(1㎡当たり)
私道の固定資産税路線価      71,170円(1㎡当たり)
 
特定路線価予想額 71,170円×130,000円÷104,600円=88,452円
 
計算で算出した金額より少し高めに見積もり特定路線価が90,000円くらいになることを想定し、通常の評価と特定路線価の評価を出した時の評価額でどちらが有利になるか判断しました。
 
結果、奥行長大補正を使った評価や不整形地補正を使った評価のどちら評価方法を使って計算しても、90,000円で計算した特定路線価を使用して評価したほうが、総額の評価額が低くなったため特定路線価の申請をおこないました。
申請の結果、税務署より郵送されてきた特定路線価は88,000円でした。
 

   通常の評価方法で計算した結果  1,120万円(自宅+私道含む)
   特定路線価を使い計算した結果   894万円(自宅+私道含む)
 
 
自宅の評価額として226万円下げることができました。

また、今回のケースでは、自宅と私道含めてが140㎡程度と比較的狭い面積であったため200万円程度の金額差しか生まれませんでしたが、面積が大きい自宅になればかなりの金額差になると思われます。

 

 

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